Sijoita viisaasti: Kiinteistörahastojen nykytila ja tulevaisuus asiantuntijoiden silmin
Lauri Vuohensillan ”Lauri ja Viisauden sijoitusnurkka” -podcastin uusimmassa jaksossa pureuduttiin kiinteistörahastoihin yhdessä alan erikoisasiantuntija Petri Jokisen ja Varallisuussuunnittelu Viisaudesta tutun Reima Salmisen kanssa. Tässä artikkelissa käymme läpi heidän keskustelunsa pääkohtia valottaen kiinteistörahastojen toimintaa, niihin liittyviä riskejä ja mahdollisuuksia sekä ajankohtaista markkinatilannetta. Podcast-jakso on tehty kaupallisessa yhteistyössä Varallisuussuunnittelu Viisauden kanssa.
Voit katsoa ja kuunnella koko videon aiheesta: Tätä et tiennyt kiinteistörahastoista
Kuka on Petri Jokinen?
Petri Jokinen on toiminut varainhoidon parissa 90-luvulta lähtien ja siirtynyt kiinteistörahastojen pariin 2000-luvun puolivälissä. Hän oli mukana perustamassa FIMin ja S-Pankin kiinteistörahastoliiketoimintaa.
Mitä ovat kiinteistörahastot ja miten ne toimivat?
Yleisin kiinteistörahaston muoto on avoin erikoissijoitusrahasto, joka on avoinna sekä kuluttaja- että instituutioasiakkaille. Näihin rahastoihin voi sijoittaa pieniäkin summia tyypillisimmin kvartaaleittain, ja normaalioloissa niitä voi lunastaa kvartaaleittain tai puolivuosittain. Viime aikoina näissä avoimissa rahastoissa on etenkin lunastusten osalta ollut haasteita markkinatilanteen vuoksi.
Perinteisempiä ovat kommandiittiyhtiömuotoiset pääomarahastot, jotka ovat suljettuja. Näihin kerätään pääomaa toimikaudeksi (esim. 5-10 vuotta), jonka aikana salkkua kehitetään ja toimikauden päättyessä koko salkku pyritään myymään.
Suljetut rahastot voivat jakaa tuottoa vuosittain vuokratuotoista ja realisoinneista, mutta sieltä ei voi lunastaa varoja toimikauden aikana.
Avoimet rahastot ovat toistaiseksi voimassa olevia, kun taas suljetuilla on määräaika.
Avoimia kiinteistörahastoja säätelee kiinteistörahastolaki ja sijoitusrahastolaki. Ne tarvitsevat toimiluvan Finanssivalvonnalta, joka myös hyväksyy rahaston säännöt kuluttajansuojan varmistamiseksi. Kommandiittiyhtiömuotoisiin rahastoihin tehdään sijoitussitoumus, ja pääomaa kutsutaan tarpeen mukaan sijoitusten edetessä.
Arjen toiminta kiinteistörahastossa
Kiinteistörahaston ideana on koota varoja isolta joukolta sijoittajia hajauttamisen ja ammattimaisen salkunhoidon mahdollistamiseksi.
Sijoitusrahastojen etuna suoriin sijoituksiin onkin ammattimainen hoito. Avoimiin rahastoihin voi pääsääntöisesti merkitä osuuksia kvartaaleittain, ja lunastusikkunat ovat yleensä puolivuosittain uusien sääntöjen myötä.
Kiinteistösalkunhoitajat laativat sijoitusstrategian, esimerkiksi sijoittamisen kasvukeskusten pieniin vuokra-asuntoihin opiskelu- ja työskentelyalueilla. Kohteita hankitaan joko valmiina tai yhteistyössä rakennusliikkeiden kanssa kokonaisvastuu-urakalla, jolloin etsitään sopiva tontti, kilpailutetaan urakoitsijat ja pyritään saavuttamaan tietty tuotto-odotus.
Asuntorahastot ovat aiemmin pääsääntöisesti rakennuttaneet uusia vuokrataloja keskeisille paikoille pääkaupunkiseudulla, Turussa ja Tampereella. Kohteita etsitään aktiivisesti yhteistyössä suurimpien ja keskisuurten rakennusliikkeiden kanssa, usein rakennusliikkeen jo hankittua tontin ja rakennusluvat.
Hyvistä kohteista voi syntyä kilpailua muiden rahastojen ja esimerkiksi vakuutusyhtiöiden kanssa. Viime aikoina rahastot ovat myyneet valmiita tuottokohteita etupäässä kansainvälisille sijoittajille, kun merkinnät ovat olleet lunastuksia pienempiä.
Vuokraustoiminta on pääsääntöisesti ulkoistettu palveluntarjoajille, jotka hoitavat vuokrahallinnon ja isännöinnin. Rahasto kantaa riskin tyhjistä kuukausista, mutta salkunhoitajan tehtävänä on hallita riskejä. Asunnot on yleensä vakuutettu, ja vuokralaisilta edellytetään kotivakuutusta.
Lainavipu ja rahoitus
Kiinteistörahastoissa käytetään maltillisesti lainavipua. Finanssivalvonta säätelee lainavivun määrää, joka voi olla maksimissaan 50 % rahaston arvosta, mutta lyhytaikaisesti lisävipua omasta pääomasta voi ottaa 30 %. Tällöin maksimivipu voi olla 65 %, vaikka käytännössä näin korkeita vipuja ei juuri käytetä.
Tavallisesti velkavipu asettuu 30-40 % haarukkaan. Suljetuilla rahastoilla voi olla korkeampi velkavipu.
Suursijoittajat ja kiinteistörahastot rahoittavat hankkeitaan pääsääntöisesti kiinteillä koroilla (3-5 vuotta), jotka ovat usein bullet-lainoja. Korkojen nousulta suojaudutaan kiinnittämällä korko eri instrumentteihin.
Rahaston maksama korkomarginaali on yleensä korkeampi kuin yksityishenkilön asuntosijoitusluotossa. Pankkien vakavaraisuussäännökset vaikuttavat yrityksille ja yksityishenkilöille myönnettävien luottojen ehtoihin ja hintaan.
Kiinteistörahastot ja arvon määritys
Suljetuilla rahastoilla on vapaammat säännöt ja niissä voidaan käyttää enemmän velkavipua, koska pääomia ei voi lunastaa toimikauden aikana.
Kiinteistösijoittamisessa tulisi aina lähteä asiakkaan sijoitusstrategiasta, ja kiinteistöt ovat usein lisämauste salkussa, tarjoten hajautushyötyä ja vakaata kassavirtaa pitkällä aikavälillä.
Kiinteistöt eivät sovellu taktiseen allokaatioon heikon likviditeettinsä vuoksi. Suurtenkin asuntosalkkujen myynti voi olla puolen vuoden projekti. Avoimista asuntorahastoista pääoman saannin vaikeus ei pitäisi tulla yllätyksenä huolellisesti laaditun sijoitussuunnitelman omaavalle sijoittajalle.
Suljettujen rahastojen arvoa ei ravistella hihasta, vaan rahastot käyttävät ulkopuolisia riippumattomia konsultteja salkun arvon määrittämiseen yleensä kerran vuodessa tilinpäätöksen yhteydessä.
Avoimet rahastot arvostetaan kvartaaleittain. Arvonmäärityksen perusteena on joko kauppa-arvomenetelmä tai tuottoarvomenetelmä.
Kommandiittiyhtiömuotoisissa rahastoissa puhutaan usein J-käyrästä, jossa arvo voi aluksi laskea rakennusvaiheen vuoksi ennen nousua. Arvostusmenetelmää ei voi kesken matkan muuttaa. Avoimissa asuntorahastoissa edellytetään käypää arvoa, joka on asunnon arvo kuluttajamarkkinassa.
Suurten salkkujen myynti instituutionaalisille sijoittajille tapahtuu tuottoarvomenetelmällä, joka voi olla matalampi kuin kauppa-arvo.
Kiinteistörahastosijoitusten ymmärtäminen
Yllätykset rahaston varojen ulos saamisen vaikeuksista huonossa markkinatilanteessa voivat johtua puutteellisesta tiedonsaannista sijoituspäätöstä tehdessä.
Kiinteistömarkkina on epälikvidi eikä sieltä saa pääomaa ulos samalla tavalla kuin osakkeista ja koroista. Jotkut rahastot ovat suojelleet piensijoittajia rajaamalla täysimääräiset lunastukset esimerkiksi 5 000 euroon saakka.
Sijoittajien tulisi ymmärtää, että kiinteistörahastot sijoittavat epälikvidiin asuntomarkkinaan. Rahasto sinänsä on likvidimpi käteisvarojen ja muiden sijoitusten ansiosta, mutta markkinoiden ollessa jumissa joudutaan rajoituksiin.
Lunastuksista on voitu vaatia jopa 3-6 kuukauden ennakkoilmoitusta kassanhallinnan parantamiseksi. Sijoittajia voi harmittaa hallinnointipalkkion maksaminen, vaikka rahoja ei saa ulos. Yksi rahasto on ilmoittanut hallinnointipalkkion puolittamisesta lunastusrajoitusten aikana. Lisää velkaa ei mielellään oteta lunastuksia varten kovenanttien vuoksi.
Verotus kiinteistörahastoissa
Kiinteistörahaston toteuttamat kaupat ovat verovapaita rahaston sisällä. Rahasto ei maksa veroa, vaan rahasto-osuuden omistajat maksavat veroa myynti- ja ostohinnan erotuksesta tai tuotto-osuudesta, josta pidätetään pääomatulon vero. Tämä mahdollistaa tehokkaan korkoa korolle -efektin rahaston sisällä, jos tuottoa ei makseta ulos.
Asuntorahastoissa on yleensä vain tuotto-osuuksia, ja lain mukaan sieltä pitää jakaa 75 % kassavirrasta osuudenomistajille. Jaettavasta kassavirrasta poistetaan ensin kiinteistöjen arvonmuutokset.
Korkotason muutoksen vaikutus
Korkotason muutokset vaikuttavat kiinteistön arvostukseen.
Korkotason noustessa voi tulla alaskirjauksia korkosuojauksesta. Yleisesti korkotason lasku nostaa kiinteistöjen arvoja tuottovaatimuksen laskiessa, ja korkotason nousu laskee arvoja tuottovaatimuksen noustessa. Tulevia vuokrakassavirtoja diskontataan nykyhetkeen käytetyllä korkotasolla.
Nollakorkoaikana nettotuottovaatimukset pääkaupunkiseudulla saattoivat olla lähellä 3 %, mutta kriisien ja korkojen nousun myötä ne nousivat jopa 5 %:iin, ollen tällä hetkellä noin 4 %.
Kiinteistökaupassa hinnanmuodostus tapahtuu viiveellä verrattuna esimerkiksi osakemarkkinoihin. Tämä voi vaikuttaa riskikorjatun tuoton (Sharpe-luku) arviointiin.
Pörssilistatuissa kiinteistörahastoissa (REIT) hinnanvaihtelu on aggressiivisempaa. Listattujen kiinteistöyhtiöiden kurssivaihtelut voivat olla voimakkaita sijoittajien markkinanäkemyksen vuoksi, jolloin voidaan puhua preemiosta tai diskontosta suhteessa tasearvoihin. Tällä hetkellä ollaan pikemminkin diskontolla. Epälikvidit kiinteistörahastot tarjoavat tasaisuutta, mutta korkojen muutokset ovat vaikuttaneet tähän.
Kiinteistöjen rooli salkussa ja ostoajankohta
Kiinteistöjen osuus salkussa riippuu asiakkaan sijoitusstrategiasta, riskinsietokyvystä ja tuotto-odotuksista, ollen usein osa vaihtoehtosijoituksia (10-20 %).
Kiinteistöt ovat pitkäaikainen sijoitus. Kassavirtatarve salkussa vaikuttaa myös kiinteistösijoitusten rooliin.
Hoiva- ja toimitilakiinteistöissä vuokratuotot ovat suhteellisen hyviä, ja hyvin hoidetut rahastot voivat jakaa kassavirtaa vuosittain.
Tutustu Varallisuussuunnittelu Viisauden Sijoitussuunnitelma-palveluun, jos haluat selkeän ja sinulle räätälöidyn suunnitelman varallisuutesi kasvattamiseen ilman sidonnaisuuksia.
Rahasto vs. suora omistus
Ajansäästö ja hajautus ovat merkittäviä syitä valita kiinteistörahasto suoran omistamisen sijaan. Suoraan omistamiseen tarvitaan paljon pääomaa riittävän hajautuksen saavuttamiseksi. Rahasto tarjoaa ammattimaisesti hoidetun ja hajautetun salkun, ja suuret rahastot voivat saada kohteita halvemmalla kuin yksittäiset sijoittajat.
Suoraan omistamiseen liittyy enemmän työtä ja keskitetympi riski. Rahasto veloittaa kiinteää hallinnointipalkkiota ja mahdollisesti tuottosidonnaista palkkiota, sekä kolmansien osapuolten kuluja kuten vuokravälityspalkkioita ja isännöintiä. Kokonaiskustannukset (TER) tulisi tarkistaa rahaston avaintietoesitteestä. TER voi asuntokiinteistöihin sijoittavissa rahastoissa olla noin 1,5-2 %.
Rahasto ei voi veloittaa hallinnointipalkkiota velkapääomasta. Suljetut pääomarahastot voivat veloittaa palkkionsa bruttovarallisuudesta (GAV), jolloin prosentti on pienempi. Suoraan omistamiseen liittyy vuokralaisriski ja oma henkinen kuormitus vuokranantajana.
Miten löydät hyvän kiinteistörahaston?
Hyvän kiinteistörahaston löytämiseen voi tarvita asiantuntijan apua. Tärkeää on tarkastella rahaston historiallista tuottoa, sijoitusstrategiaa ja omistamien kiinteistöjen sijaintia, uutuutta, vuokralaisia, sopimusten pituutta ja vuokratuottoa.
Rahaston sijoitusstrategia (esim. yksittäiset asunnot vs. kokonaiset kerrostalot) vaikuttaa myyntimahdollisuuksiin. Myös velkavivun suuruus on olennainen riskitekijä.
Suomen asuntomarkkinaa pidetään tällä hetkellä houkuttelevana ulkomaisten sijoittajien keskuudessa hintojen laskun pysähdyttyä. Kasvukeskusten vuokra-asuntojen kysyntä kasvaa edelleen.
Nollakorkoaikana rakennettu ylitarjonta vuokra-asunnoista pääkaupunkiseudulla on hitaasti sulamassa, kun taas Tampereella, Oulussa ja Jyväskylässä vuokrausasteet ovat korkeat. Uudistuotanto on ollut vähäistä, mikä voi nostaa vuokratasoa parin vuoden kuluttua.
Rahastoa valittaessa ei välttämättä kannata suoraan valita sitä, jonka arvo on eniten laskenut, sillä se voi johtua realisoiduista tappioista.
Konsensus on, ettei asuntorahastojen kannata myydä omaisuuttaan nykyhinnoilla, vaan odottaa markkinan korjaantumista. Suljetut rahastot voivat olla suositumpia tulevaisuudessa avointen rahastojen lunastusrajoitusten vuoksi.
Kiinteistösijoittaminen vaatii perehtymistä rahaston strategiaan, sijainteihin, velkatasoon ja riskeihin, eikä ole verrattavissa passiiviseen indeksisijoittamiseen.
Pienellä summalla sijoittaessa voi luottaa ison pankin rahastoon, mutta suuremmilla summilla perusteellinen selvitystyö on suositeltavaa. Ammattisijoittajat seuraavat markkinaa ja pyrkivät hyödyntämään mahdollisia firesale-tilanteita.
Asuntomarkkinan pohja voi olla lähellä, mutta geopoliittiset riskit on huomioitava. Perinteisen sijoituskellon mukaan ollaan ehkä nousuvaiheen alussa, mutta kotimaisten kiinteistöyhtiöiden kurssit eivät vielä indikoi merkittävää elpymistä.
Suomen kansantalous on haastavassa tilanteessa. Yllättäviä romahduksia on vaikea ennustaa. Varovainen optimismi on kuitenkin perusteltua asuntomarkkinoiden suhteen pitkällä aikavälillä. Ulkomaiset sijoittajat tekevät edelleen ostoja Suomesta.
Ulkomaiset kiinteistösijoitukset rahastojen kautta
Yksityissijoittaja voi päästä kiinni ulkomaisiin kiinteistösijoituksiin helpoiten pörssinoteerattujen ETF-rahastojen kautta. Suomessa markkinoidaan ulkomaisia rahastoja, mutta suuret instituutionaalisille sijoittajille suunnatut rahastot eivät välttämättä ole tavallisten sijoittajien saatavilla.
